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          学习园地

          投融资也要精细化操作

          来源:本站发布 发布时间:2016-07-22 10:47:35 浏览次数: 【字体:

              目前我国正处在快速城市化进程中。我们在工作过程中发现,绝大多数的城市化是通过原有的城区不断向周边扩张实现的,也就是一个不断的将原有的城乡接合部变成城市,更外围的农村和农业区域变成新的城乡接合部的过程。地方政府作为城市化的主要推手,主要通过财政投入资金完成征地拆迁,再把土地供应出去进行城市建设的操作模式。这一过程中,地方政府有不少正面的经验,但是也由此产生出对城市开发问题思考简单化的问题。在长期为地方政府提供服务和走访的过程中,我们发现农村变城市的过程看似简单,实际上隐藏着许多值得思考的社会现实问题,这些问题的处理,都会影响到城市开发的投融资决策,因此,必须采取精细化方式操作。在此我们剖析几个典型的例子,与大家分享。
              只有一层有人居住的楼房
              我们在走访某中小城市的时候,在城乡接合部了解到一个有趣的事情,当地在城市扩张到某村时,将分散居住的村民进行了集中拆迁安置,为他们盖起了楼房,并以成本价卖给原来的村民。但是最后这些楼房除了一层外,大部分都没卖出去,原因是农民的房子被拆了,但是土地还在,一定时期内都还要种地,二层以上的房子没法放置农具。
              这件事情提醒我们,城市开发过程中政府作出开发决策时,要换个角度去思考和调研一下,投资开发成果对受到影响的相关主体具体有什么影响,而不要一厢情愿地拍脑袋作出决策。
          应该避免新的城中村出现
              全国很多城市仍然存在的城中村问题,我们正在进行的投融资规划项目中,也有遇到这种现象。我们对其剖析后发现,之所以地方政府或者房地产商先征收房屋周边土地,因为房屋征地拆迁成本较高。地方政府或者房地产商为了眼前利益,才导致了这种现象的发生。最终又因为城中村征地拆迁成本奇高,地方政府也为此付出了沉重代价。这是政府工作目标错位造成的,把趋利性与政府作为的公共性混淆了,最终得不偿失。
              当地政府在土地开发过程中,如果将这些区域统筹考虑,将已经发生的和即将发生的征地拆迁等费用在更大区域中分摊,单位土地开发成本也不会很高,土地不仅能供应出去,也避免了城中村的出现。
          村集体和镇政府谁对
              我们在为某大城市郊区的一个镇制定投融资规划时,发现镇政府与村集体之间存在着利益冲突,导致工作停滞不前。冲突的焦点在土地开发成本分摊问题。镇政府希望进行村庄集中改造的过程中,所有征地拆迁费用和基础设施建设费用在整个镇区土地上分摊,这样能降低单位土地开发成本,有利于土地供应工作。而其中一个此前已经完成了基本改造工作的村集体认为,村内剩余土地为其村集体所有,自己前期也投资建设了一些基础设施,不应再分摊任何成本,而其他的村想法则相反。由于村集体和镇政府站的角度不同,看起来各自都有为民众谋福利的理由,谁对谁错成了一个难解的题。
              在这个例子中,我们仔细分析了城市规划区与各村土地占用的关系、已建设的基础设施投资与最终开发目标的差距、镇财政与村财政的关系,终于为各方找到了一个可接受的解决方案,顺利推动城市开发工作的实施,从这个例子可以看出,将城市开发操作模式简单化,不足以解决很多现实问题。
              农民生存方式转变带来一系列社会问题
              我们在调研中发现,在由农村居民转变为城市居民后,农民的居住条件和环境虽然得到了一定的改善,但是其生活方式也随之发生了巨大的变化,原有的农业技能完全失去了作用,自给自足的生活方式不再适用,依靠原有的农业技能发家致富的可能性不存在了,农民面对的是生活成本的提高,生活压力的增大,交际圈子的陌生,城市的各种事务办理流程与农村也是不同的,如果没有人教会他们城市生活所需要的各种技能,他们将成为城市中生存能力最低下、生活最没有保障的一个群体,个人长期发展前景堪忧。
              从这个角度看,对于面对征地拆迁时,农民产生抗拒心理,并要求提高补偿标准的现象就不难理解了,这是由面对不确定性的恐惧感而引发的。旧有的征地拆迁方式,看似以公平的对价,在经过价值评估后,对农民的房子和土地进行了补偿,但实际上这种补偿并不充分,并没有对农民面对的丧失生存技能所导致的风险进行补偿。所以,我们在城市开发的投融资规划中,都会向地方政府提出增加其就业机会、相关技能培训、下一代教育质量提升以及相关的生活保障等建议。
              快速的城市化,伴随着大片农村土地快速变成城市的过程,也伴随着大量现实社会问题的集中涌现,我们的地方政府,在作出一个城市开发投融资决策的时候,应当更加审慎,将目光深入现实问题,立足实际来制定工作方案,这样才能够使我们的城市化进行顺利实现,真正达到大家所希望的城市化给全社会带来福利的目标。

           

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