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          学习园地

          做好前期工作提升新城开发价值

          来源:本站发布 发布时间:2016-07-22 10:48:48 浏览次数: 【字体:

              城投公司是各地政府投融资的平台,多是应承接开行贷款的需要而组建。城投公司发展到现阶段,出现了各种各样的问题制约其向前发展,各地城投公司都在寻找自己的突破口,希望在城市快速发展过程中有所作为,为城市政府分忧,为城市的科学发展出力。
              很多城市政府把新城的土地一级开发工作交给城投来做,城投公司通过基础设施和公共设施的建设,提升整个城市新区的价值;城市政府允许城投公司享有部分或全部土地增值收益作为其发展资金,用于城市其它非盈利性项目的投资和建设。但是就新城如何开发、如何安排建设时序才能提高城市的价值,通过开发收回投资,并为其它城市配套设施的建设筹集到资金,这是新城开发过程中会普遍面对的问题,也是个很有实际意义的问题。能否将这个问题处理好,说得小一点,涉及城投公司的生死存亡,说得大一点,直接关系一个城市未来发展是否可持续的问题,值得大家讨论。为了便于理解,我们以株洲城投为例,来说明这个问题。
              株洲城投是株洲市政府投融资与建设的平台,成立5年来,取得了很大的成绩,筹资建设了株洲市湘江四座跨江大桥、株洲市绕城快速环道、株洲市体育馆等大型市政基础设施,改善了株洲市城市的总体功能,提升了株洲市的总体形象。但由于所建项目的资金来源多为财政拨款和开行贷款,且项目自身盈利性较差,加之城投公司的资产结构比较单一,导致株洲城投累计负债达10亿元,自身运转乏力。政府拟剥离城投公司的债务,让其轻装上阵。为解决其发展问题,政府把武广片区的一级开发权交给城投公司,希望通过基础设施和公共服务设施的建设提升城市的价值,同时可将相应的土地增值收益作为城投公司的发展资金,为其自身开发平衡提供保障。
              武广片区是株洲市政府在武广快客火车站前规划的商务与居住功能区,规划面积约9.53平方公里。株洲市政府希望借助2010年武广快客开通这一重大契机,加速武广站前功能区的开发建设。然而,由于武广火车站周边尚未进行开发,株洲市的城市功能辐射还没有到达这一区域,按照正常的发展速度,如果没有火车站的开通,武广片区至少要到2015年左右才能进入大规模的开发建设阶段,如此现状下,武广火车站前开发成了烫手的山芋。启动开发建设能否实现资金平衡?应该先开发哪里后开发哪里?围绕着武广火车站是否到了开发的时机的问题,城投公司内部产生了一系列难以达成共识的焦点问题。
              城投公司的领导审时度势,充分认识到这些问题的解决是个复杂的系统问题,希望借助系统工程的理论和方法来寻找答案。
              我们认为,虽然武广快客开通,有利于武广片区的价值提升,但目前的开发时机还不成熟,开发风险仍然很大。但如果选择暂不开发,等待周边条件成熟,也会另有风险,即:随着武广火车站的开通,周边土地迅速增值,土地开发成本也会快速增长,开发风险更大。如何解决这些问题,成了摆在面前的巨大难题。
              经过广泛讨论,城投公司内部达成共识,抓住目前的有利时机进行开发,降低城市开发的成本,通过深入挖掘武广火车站的价值,策划高品位的项目,拉动武广片区整体价值的提升,从而达到开发阶段的资金平衡,争取为城市建设筹集更多的发展资金。在完成第一阶段工作后,将工作重心转移到武广片区价值发现和价值提升上来。
              在价值发现过程中,我们充分调动社会各方面的经验和智慧,整合区域经济、房地产经营的经验教训,借鉴高速铁路建设对地方经济影响的国内外先进经验和理论成果,提出了三点建议:
              一是要科学认识武广片区在武广客运专线沿线城市走廊中的竞争地位,争取先发优势,把武广片区打造成株洲市对外竞争的桥头堡;
              二是科学定位武广商圈,避免走传统火车站低档次商业定位的老路,打造高铁商业的新模式,提升区域价值;
              三是打破对武广客运站仅是火车站的传统认识,站在城市交通枢纽的角度认识武广火车站的综合开发问题。
              通过这样的价值发掘过程,可以使片区的开发提升公众信心。发现了武广片区的价值后,余下的问题就是如何提升价值了。为此,我们从两个方面展开工作,一是科学规划建设时序,这里的建设时序既涵盖了市政基础设施和土地开发的关系,也兼顾了公园、学校等公共服务设施建设与土地开发的相互影响作用,根据武广片区各功能区的特点,结合武广片区周边开发进度预测,为武广片区的开发进行时序安排。二是围绕武广火车站站前商业周边居住成熟之前如何开发进行了广泛的研究和策划。通过这两部分工作,株洲城投对如何开发武广片区基本达成了共识,有力地推动了片区的开发建设准备工作,提高了城投公司的决策效率和决策质量。
              总结这个案例,以下几点值得其他城投公司在新城开发过程中进行参考:
              一是引入外部有经验的机构进行决策支持,有利于提升决策的价值;二是在规划完成后,重视实施方案的制定,尤其要关注开发时序的安排;三是要善于突破传统观念的认识,很多按照传统观念认为不可为的事,只要观念提升,明知不可为而为之就不是痴人说梦。

           

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